Що не так із середньою вартістю земельних ділянок на сайті Держгеокадастру?

Коротка відповідь – це “середня температура по лікарні”.

Детальніше – давайте спробуємо самостійно розрахувати середню ціну купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення в Україні за період з 01.07.2021 р. до 30.09.2024 р. на основі даних моніторингу земельних відносин, опублікованих на сайті Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру (Моніторинг земельних відносин).

Після імпорту до нашої бази даних останнього на момент даної статті файлу landTrans.csv, ми можемо за допомогою SQL-запитів одержувати необхідну статистику. Наведені на сайті (та на рисунку вище) показники кількості, площі, середньої вартості відчужених земельних ділянок можна спробувати отримати наступним запитом:

select 
   count(*) as "Кількість", 
   round(sum(area_double::numeric), 0) as "Площа", 
   round(avg(price_ha)::numeric, 2) as "Середня вартість"
from montransactions
where contracttype in 
   ('договір купівлі-продажу', 
    'договір міни', 
    'договір дарування', 
    'договір довічного утримання');

Дійсно, наведений вище запит повертає кількість транзакцій – 365 273 та площу ділянок – 798 229 га, що і показано на сайті Держгеокадастру. Проте, середню ціну для цієї виборки ми за цим кодом одержали – 134 459 грн./га, замість 41 924 грн./га.

Найближче до числа середньої ціни земель за Держгеокадастром, що нам вдалось одержати, це 41 914 грн./га за допомогою наступного запиту:

select sum(price_double) / sum(area_double)
from montransactions
where contracttype in 
   ('договір купівлі-продажу', 
    'договір міни', 
    'договір дарування', 
    'договір довічного утримання')
and length(price) > 0;

Тобто, одержано середню ціну, зважену на площу ділянок, в яких присутня ця ціна (length(price) > 0), що в принципі логічно.

Але є два моменти, які важливо мати на увазі при розрахунку середньої ціни відчуження земельних ділянок за таким аналізом.

По-перше, некоректно розраховувати середню ціну одночасно для всіх видів цільового призначення. Після того, як ми спробували формалізувати код виду цільового призначення для кожної транзакції в полі “purpose_edit”, середньозважена ціна відчужених земельних ділянок за видами цільового призначення може бути розрахована за допомогою запиту:

select purpose_edit, round(sum(price_double::numeric) / sum(area_double::numeric), 0) as "Середня ціна"
from montransactions
where contracttype in 
   ('договір купівлі-продажу', 
    'договір міни', 
    'договір дарування', 
    'договір довічного утримання')
and length(price) > 0
group by purpose_edit
order by purpose_edit ;

Таблиця 1 – Середня ціна відчужених земельних ділянок за кодами видів цільового призначення земельних ділянок

Як бачимо з таблиці 1, до вибірки Держгеокадастру потрапили не тільки земельні ділянки сільськогосподарського призначення, що викривлює середнє значення ціни відчужених земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Серед сільськогосподарських земельних ділянок також є суттєві коливання цін, особливо для садівництва та городництва (01.05 – Для індивідуального садівництва; 01.06 – Для колективного садівництва; 01.07 – Для городництва), що також завищує середню ціну. Земельні ділянки з цільовим призначенням “01.03 – Для ведення особистого селянського господарства” мають дещо вищу середню ціну, що пов’язано із практикою наступної забудови деяких з таких ділянок. А найбільше нас цікавить вартість відчужених ділянок із цільовим призначенням “01.01 – Для ведення товарного сільськогосподарського виробництва”: 39 613 грн./га, що вже менше за наведені на сайті 41 924 грн./га.

Далі, давайте дізнаємось, скільки транзакцій містять інформацію про ціну. Розрахуємо частку транзакцій із ціною в розрізі видів цільового призначення:

select 
purpose_edit, 
count(*) as "Кількість", 
round(sum(area_double::numeric), 0) as "Площа", 
SUM(case when price_ha is null then 1 else 0 end) as count_nulls, 
COUNT(price_ha) as count_not_nulls, 
round(100 * COUNT(price_ha)::numeric / count(*)::numeric, 2) as count_percantage
from montransactions
where contracttype in 
   ('договір купівлі-продажу', 
    'договір міни', 
    'договір дарування', 
    'договір довічного утримання')
group by purpose_edit
order by purpose_edit;

Таблиця 2 – Кількість транзакцій щодо відчуження земельних ділянок за кодами видів цільового призначення земельних ділянок

За таблицею 2, найбільша частка площ відчужених земельних ділянок в наступних видів цільового призначення:

• 68,6% – “01.01 – Для ведення товарного сільськогосподарського виробництва” – 547,2 тис. га;

• 23,5% – “01.03 – Для ведення особистого селянського господарства” – 187,4 тис. га;

• 7,5% – “01.02 -Для ведення фермерського господарства” – 59,8 тис. га.

На решту видів цільового призначення припадає менше відсотка. Тому доцільно аналіз зосередити на цих трьох видах цільового призначення.

Важливим висновком таблиці 2 є те, що в транзакціях відчуження земельних ділянок в середньому лише 63,47% транзакцій містять інформацію про ціну (вартість) земельної ділянки.

Наведену вище інформацію в таблиці 2 можна представити також у розрізі типів угод відчуження земельних ділянок за допомогою схожого запиту:

select 
   contracttype, 
   count(*) as "Кількість", 
   round(sum(area_double::numeric), 0) as "Площа", 
   round(100 * COUNT(price_ha)::numeric / count(*)::numeric, 2) count_percantage
from montransactions
where contracttype in 
   ('договір купівлі-продажу', 
    'договір міни', 
    'договір дарування', 
    'договір довічного утримання')
and purpose_edit = '01.01'
group by contracttype
order by contracttype;

Таблиця 3 – Кількість транзакцій щодо відчуження земельних ділянок за кодами видів цільового призначення земельних ділянок та типами угод

З вищенаведеної таблиці 3 видно, що основним типом відчуження земельних ділянок за площею є купівля-продаж і в кожному виді цільового призначення в угодах щодо купівлі-продажу земельних ділянок найбільшим є процент транзакцій із вказаною ціною (близько 80%), порівняно з іншими типами відчуження земельних ділянок. Залишається питанням, наскільки достовірними чи релевантними слід вважати ціни, зазначені при відчуженні ділянок не через купівлю-продаж.

Виходячи з цього розрахуємо середньозважену ціну купівлі-продажу (без інших угод відчуження) земельних ділянок для основних трьох видів цільового призначення (01.01, 01.02, 01.03) за роками функціонування ринку земельних ділянок сільськогосподарського призначення:

select 
purpose_edit, 
date_part('year', reg_date_time), 
round(sum(price_double::numeric) / sum(area_double::numeric), 0) as "Середня ціна"
from montransactions
where contracttype = 'договір купівлі-продажу'
and purpose_edit in('01.01', '01.02', '01.03')
and length(price) > 0
group by purpose_edit, date_part('year', reg_date_time)
order by purpose_edit, date_part('year', reg_date_time);

Таблиця 4 – Середньозважені ціни купівлі-продажу сільськогосподарських земельних ділянок за основними видами цільового призначення та роками, грн./га

Як бачимо, середньозважена ціна купівлі-продажу земельних ділянок “01.01 – Для ведення товарного сільськогосподарського виробництва” щорічно зростає з 32,7 тис.грн./га у 2021 році до 45,2 тис./га – у 2024 році. За весь період вона становить 40 тис.грн./га.

По-друге, в даних про ціни відчуження земельних ділянок містяться помилки і неточності, які призводять до значної кількості викидів (outliers). Частина з них пов’язана із людським фактором та опечатками при введенні даних у систему при реєстрації угод. Частина з них може бути пов’язана із помилками у одиницях вимірювання (грн. чи $; гектари чи квадратні метри, ціна частки спільної власності чи повної ділянки для договору купівлі-продажу частки тощо). Можливо присутні технічні проблеми при обробці даних в реєстрах. Але це означає, що некоректно розраховувати середньозважену ціну без врахування та вилучення із розрахунків таких викидів.

Для аналізу викидів цін на земельні ділянки зробимо експорт транзакцій щодо купівлі-продажу земельних ділянок із цільовим призначенням 01.01, 01.02, 01.03, в яких присутня ціна, за допомогою наступного запиту:

select id, cadnum, area, price, price_ha, ngo, ngo_ha, ngodate, purpose_edit, regnumber, regdate, region_edit, edrpou, is_individual 
from montransactions
where contracttype = 'договір купівлі-продажу'
and purpose_edit in('01.01', '01.02', '01.03')
and length(price) > 0;

Далі, отриманий файл csv імпортуємо до програми Jamovi, призначеної для проведення статистичного аналізу (рис. 1).

Рис. 1. Приклад інтерфейсу із попереднім аналізом ціни купівлі-продажу земельних ділянок в програмі статистичного аналізу Jamovi

Як бачимо з рисунку, викиди ціни настільки великі, що стандартні відхилення є семизначними числами, а максимальні значення ціни – дев’ятизначними числами.

Якщо встановити фільтр для ціни ділянки від діапазоні від 1 до 250 тис. грн./га, то можемо одержати наступний графік опису розподілу та викидів ціни в програмі Jamovi (рис. 2, 3, 4).

Рис. 2. Розподіл та викиди цін на земельні ділянки за видами цільового призначення

Рис. 3. Гістограма щільності цін на земельні ділянки за кодами видів цільового призначення

Рис. 4. Гістограма щільності цін на земельні ділянки за кодами видів цільового призначення та типами угод

Довгий хвіст розподілу ціни для цільового призначення “01.03 – Для ведення особистого селянського господарства” з рис. 3 свідчить про те, що ймовірно ці ділянки продають за вищою ціною через наступне їх переведення на інші види цільового призначення та майбутню забудову.

Отже, при розрахунку середньозваженої ціни земельних ділянок пропонується фільтрувати транзакції із значенням ціни вище 1 тис. грн./га та нижче 183 тис., що є середнім значенням плюс три стандартних відхилення від попередньої вибірки з рисунків 2 і 3.

Після застосування зазначених обмежень для ціни одержимо уточнені значення середньозважених цін купівлі-продажу сільськогосподарських земельних ділянок за основними видами цільового призначення та роками (табл. 5):

select 
purpose_edit, 
date_part('year', reg_date_time), 
round(sum(price_double::numeric) / sum(area_double::numeric), 0) as "Середня ціна"
from montransactions
where contracttype = 'договір купівлі-продажу'
and purpose_edit in('01.01', '01.02', '01.03')
and 1000 < price_ha and price_ha < 183000
group by purpose_edit, date_part('year', reg_date_time)
order by purpose_edit, date_part('year', reg_date_time);

Таблиця 5 – Скореговані за вибіркою середньозважені ціни купівлі-продажу сільськогосподарських земельних ділянок за основними видами цільового призначення та роками

В результаті корегування маємо середньозважену ціну купівлі-продажу “товарки” (01.01) за весь період на рівні 38,5 тис. грн./га. Також з цієї таблиці видно невелике зростання цін у євро (розраховано за офіційним курсом гривні щодо іноземних валют (в середньому за період). В євро середньозважена ціна “товарки” зросла на 4,3% з 2021 р. до 2024 р.

Також зазначимо, що незважена медіанна ціна на земельні ділянки із цієї вибірки (1 < price_ha < 183 тис. грн./га) становить ще нижче значення для кожного виду цільового призначення:

• 33,5 тис. грн./га для “01.01”;
• 29,3 тис. грн./га для “01.02”;
• 29,5 тис. грн./га для “01.03”.

Зазначена медіанна ціна в динаміці за місяцями виглядає наступним чином (графік одержано в системі Metabase, приєднаної до нашої бази даних із транзакціями із земельними ділянками):

Рис. 5. Медіанна ціна купівлі-продажу сільськогосподарських земельних ділянок за основними видами цільового призначення та місяцями за скорегованою вибіркою.

Цікавим, на наш погляд, виявився аналіз регіонального розподілу середньозваженої ціни купівлі-продажу земельних ділянок у порівнянні з їх середньою нормативною грошовою оцінкою. На рис. 6 представлено нормативну грошову оцінку одинці ріллі в розрізі областей України за даними Держгеокадастру України станом на 2022 рік (https://land.gov.ua/informatsiia-shchodo-normatyvnoi-hroshovoi-otsinky-odynytsi-ploshchi-rilli-v-rozrizi-oblastei/). А на рис. 7 представлено середньозважені ціни за областями за період з 1 липня 2021 року до 30 вересня 2024 року.

Рис. 6. Нормативна грошова оцінку одинці ріллі в розрізі областей України станом на 01.01.2022 року

Рис. 7. Середньозважені ціни купівлі-продажу земельних ділянок за основними видами цільового призначення (01.01, 01.02, 01.03) та в розрізі областей України за період з 1 липня 2021 року до 30 вересня 2024 року

Якщо розрахувати співвідношення останнього до передостаннього, отримаємо візуалізацію просторового впливу лінії фронту та державного кордону з рф на середні ціни продажу земельних ділянок (рис. 8). Чимдалі від небезпечних територій – тим вище це співвідношення. Від коефіцієнту нижчого за одиницю для областей, на яких ведуться активні бойові дії, до коефцієнту понад 2 для західних областей України.

Рис. 8. Співвідношення середньозваженої ціни купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення та середньої нормативної грошової оцінки ріллі.

Кількість транзакцій та їх просторовий розполіл проведемо іншим разом, але нам також необхідно вирішити як розрахувати середньозважену ціну в розрізі територіальних громад. На рис. 9 показано вибірку земельних ділянок, кадастрові номери яких записані в даних моніторингу земельних відносин, опублікованих на сайті Державної служби України. Межі земельних ділянок отримано з ресурсу https://kadastr.live/.

Рис. 9. Щільність земельних ділянок у даних моніторингу земельних відносин, опублікованих на сайті Державної служби України (випадкова вибірка обсягом 25% від загальної кількості).

Попередній аналіз меж земельних ділянок показав, що не всі кадастрові номери з даних моніторингу присутні в kadastr.live. Через це розрахунок цін в розрізі громад лише через просторовий перетин меж територіальних громад і меж земельних ділянок буде неповним. Тому другим способом, який ми переглянули, є визначення приналежності до територіальних громад кодів КОАТУУ в складі кадастрових номерів. Нашвидкоруч використано наступний запит, за яким кожній ділянці можна визначити громаду через таблицю співвідношення кодів КОАТУУ та кодів утворених територіальних громад (рис. 10):

update parcels
set otg_koatuu = n.otg_koatuu
FROM "КОАТУУ_громади" as n
WHERE substring(parcels.cadnum, 1, 8) = substring(n.rada_koatu, 1, 8);

Рис. 10. Громади земельних ділянок у даних моніторингу земельних відносин (випадкова вибірка обсягом 25% від загальної кількості).

При більш ретельному аналізі результату з рис. 10 можна побачити, що нам не вдалось на 100% одержати точне співвідношення кодів громад для всіх земельних ділянок, адже межі територіальних громад не завжди складаються з меж індексної кадастрової карти. Але такий підхід буде більш точним як для швидкого, так і подальшого просторового аналізу цін на земельні ділянки.

Для того, щоб розрахувати середньозважені ціни на земельні ділянки в розрізі територіальних громад необхідно зробити додаткову обробку даних. Спочатку в таблиці транзакцій необхідно кожній транзакції по її кадастровому номеру знайти код ОТГ з таблиці співставлення громад і кодів КОАТУУ. Далі – створити таблицю з сучасними межами територіальних громад і полями для середньозважених цін. В цій таблиці також створити поле для кодів ОТГ, які зазначені в попередній таблиці транзакцій. Накінець, розрахувати середньозважені ціни в розрізі громад для кожного року окремо: 2021 р. (з липня 2021 року), 2022 р., 2023 р., 2024 р. (до кінця вересня 2024 року).

update montransactions
set otg_koatuu = n.otg_koatuu
FROM "КОАТУУ_громади" as n
WHERE substring(montransactions.cadnum, 1, 8) = substring(n.rada_koatu, 1, 8);

create table adm3_landprices as
select * from ukr_admbnda_adm3_sspe_20240416;
ALTER TABLE adm3_landprices ADD avglandprices_2021 double precision NULL;
ALTER TABLE adm3_landprices ADD avglandprices_2022 double precision NULL;
ALTER TABLE adm3_landprices ADD avglandprices_2023 double precision NULL;
ALTER TABLE adm3_landprices ADD avglandprices_2024 double precision NULL;
ALTER TABLE adm3_landprices ADD avglandprices_21_24 double precision NULL;
ALTER TABLE adm3_landprices ADD otg_koatuu varchar NULL;
ALTER TABLE adm3_landprices ADD name_decentralization text NULL;

update adm3_landprices as t
set
otg_koatuu = m.otg_koatuu,
name_decentralization = m.adm3 
from "Нові громади" as m
where st_contains(t.geom, m.centroid);

update adm3_landprices as t set
avglandprices_2024 = m.avg_price
from(select otg_koatuu , round(sum(price_double::numeric) / sum(area_double::numeric), 0) as avg_price
from montransactions
where contracttype in ('договір купівлі-продажу', 'договір міни', 'договір дарування', 'договір довічного утримання')
and purpose_edit in('01.01', '01.02', '01.03')
and 1000 < price_ha
and price_ha < 183000
and date_part('year', reg_date_time) = 2024
group by otg_koatuu) as m
where t.otg_koatuu = m.otg_koatuu;

Наведені вище розрахунки представлені на рис. 11 у вигляді серії карт.

а) 01.07.2021 р. – 31.12.2021 р.

б) 01.01.2022 р. – 31.12.2022 р.

в) 01.01.2023 р. – 31.12.2023 р.

г) 01.01.2024 р. – 30.09.2024 р.

д) 01.07.2021 р. – 30.09.2024 р.

Рис. 11. Середньозважені ціни відчужених земельних ділянок за основними видами цільового призначення (01.01, 01.02, 01.03) та в розрізі територіальних громад України, грн./га: а) 2021 р., б) 2022 р., в) 2023 р., г) 2024 р., д) 2021-2024 рр.

На рис. 11 візуально підтверджується незначний вплив війни (близькості до лінії фронту та кордону з РФ) на середньозважені ціни на сільськогосподарські земельні ділянки. Проте, цей аналіз необхідно розглядати як попередній, адже при визначенні приналежності транзакції до тієї чи іншої територіальної громади могли бути помилки і неточності, тому цей підхід потребуватиме удосконалення.

І ще один аналіз, який може бути важливим: як впливає участь юридичних осіб на ринку земельних ділянок, яким дозволено купувати сільськогосподарську землю в 2024 році. Середньозважені значення цін для обраної вибірки 2024 року наведено в таблиці 6. Юридичні особи вочевидь готові платити вищу ціну за фізичних осіб.

select purpose_edit, is_individual, round(sum(price_double::numeric) / sum(area_double::numeric), 0) as "Середня ціна"
from montransactions
where contracttype = 'договір купівлі-продажу'
and purpose_edit in('01.01', '01.02', '01.03')
and 1000 < price_ha
and price_ha < 183000
and date_part('year', reg_date_time) = 2024
group by purpose_edit, is_individual
order by purpose_edit, is_individual;

Таблиця 6 – Середньозважені ціни купівлі-продажу сільськогосподарських земельних ділянок за основними видами цільового призначення та видами осіб-покупців у 2024 році, грн./га

Аналіз two-way ANOVA за допомогою програми Jamovi показав значимість впливу обох факторів на варіацію середньої ціни – і цільове призначення (01.01., 01.02, 01.03), і вид особи (фізичні чи юридичні особи). Для одержання вибірки для такого аналізу використано наступний запит:

select id, price_ha, purpose_edit, date_part('month', reg_date_time) as month, is_individual 
from montransactions
where contracttype = 'договір купівлі-продажу'
and purpose_edit in('01.01', '01.02', '01.03')
and 1000 < price_ha
and price_ha < 183000
and date_part('year', reg_date_time) = 2024;

З рис. 12 та 13 видно, що характер цін купівлі-продажу сільськогосподарських ділянок в 2024 році фізичними та юридичними особами суттєво відрізняється.

Рис. 12. Щільність розроділу цін купівлі-продажу земельних ділянок за цільовим призначенням (01.01., 01.02, 01.03) та видом особи (фізичні чи юридичні особи) у 2024 році.

Рис. 13. Розрахункові границі середніх цін купівлі-продажу земельних ділянок за цільовим призначенням (01.01., 01.02, 01.03) та видом особи (фізичні чи юридичні особи) у 2024 році.

Рис. 14. Розрахункові границі середніх цін купівлі-продажу земельних ділянок із цільовим призначенням 01.01. за видом особи (фізичні чи юридичні особи) та місяцями 2024 року.

Якщо збережеться тенденція перевищення росту темпів цін юридичними особами у порівнянні з фізичиними особами, то це свідчатиме про неконкурентоспроможність фізичних осіб, дрібних фермерів на земельному ринку в порівнянні з середніми та великими аграрними підприємствами.

Таким чином, доцільно більш детально аналізувати ціни на ринку земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалювати підходи до збору, обробки, очищення та візуалізації результатів аналізу відповідних даних. Це необхідно, передусім, для підвищення прозорості земельного ринку та покращення даних його моніторингу.

Середньозважену ціну на земельні ділянки необхідно аналізувати в розрізах: категорія земель та цільове призначення земельної ділянки; рік чи місяць реєстрації транзакцій; тип угоди (купівля-продаж, інші види відчуження); регіон чи територіальна громада; набувачі прав – юридичні чи фізичні особи. Також необхідно при аналізі цін варто враховувати рівень девальвації національної валюти.