Нами проаналізовані оголошення про продаж земельних ділянок, зібраних на olx.ua у березні 2025 року за методикою, описаною в цьому матеріалі. Всього одержано майже 40 тис. оголошень щодо продажу землі, з яких близько 1 тис. стосуються земельних часток (паїв). Незважаючи на використання локальної великої мовної моделі Phi-4 для обробки і парсингу тексту оголошень, в цих відомостях залишається значна кількість помилок і неточностей, що практично унеможливлює їх сприйняття як об`єктивного джерела даних. Проте, вважаємо за необхідне поділитись деякими попередніми результатами такого аналізу.
1. Оголошення щодо продажу земельних часток (паїв)
Після очистки даних за березень 2025 року отримано 808 оголошень, в яких зазначено, що це земельний пай, тобто, як правило, йдеться про землю для товарного сільськогосподароського виробництва. Медіанна ціна паю в цілому по Україні, зазначена в цих оголошеннях, становить 2,5 тис. дол. США/га. Медіанна площа таких ділянок становить 3,43 га. За деякими областями одержано недостатню кількість оголошень для статистики (Закарпатська – 2, Івано-Франківська – 2, Херсонська – 10, Чернівецька – 13).
Таблиця 1 – Медіанна ціна та медіанна площа земельних часток (паїв) в оголошеннях olx.ua у березні 2025 року.
| № п/п | Область | Кількість оголошень | Медіанна ціна, тис. дол. США/га | Медіанна площа ділянки, га |
| 1 | АР Крим | 0 | Х | Х |
| 2 | Вінницька | 37 | 4.47 | 2.50 |
| 3 | Волинська | 33 | 1.79 | 1.45 |
| 4 | Дніпропетровська | 105 | 2.44 | 6.00 |
| 5 | Донецька | 18 | 1.46 | 4.99 |
| 6 | Житомирська | 55 | 2.23 | 3.23 |
| 7 | Закарпатська | 2 | 2.80 | 1.48 |
| 8 | Запорізька | 15 | 3.00 | 3.80 |
| 9 | Івано-Франківська | 2 | 8.82 | 1.10 |
| 10 | Київська | 18 | 3.98 | 4.30 |
| 11 | Кіровоградська | 45 | 2.70 | 5.50 |
| 12 | Луганська | 0 | Х | Х |
| 13 | Львівська | 20 | 1.25 | 2.16 |
| 14 | Миколаївська | 36 | 1.98 | 7.30 |
| 15 | Одеська | 40 | 1.95 | 5.50 |
| 16 | Полтавська | 78 | 2.86 | 3.49 |
| 17 | Рівненська | 34 | 4.47 | 1.91 |
| 18 | Сумська | 22 | 1.22 | 3.62 |
| 19 | Тернопільська | 21 | 2.70 | 2.46 |
| 20 | Харківська | 49 | 1.50 | 5.03 |
| 21 | Херсонська | 10 | 1.67 | 9.98 |
| 22 | Хмельницька | 40 | 2.74 | 2.00 |
| 23 | Черкаська | 58 | 4.00 | 2.81 |
| 24 | Чернівецька | 13 | 3.51 | 0.70 |
| 25 | Чернігівська | 57 | 1.67 | 2.60 |
| Україна | 808 | 2.50 | 3.43 |
Медіанна ціна земельних часток паїв за регіонами України в оголошеннях olx.ua у березні 2025 року, тис. дол. США/га
Аналіз рейтингу факторів впливу на ціну земельних ділянок сільськогосподарського призначення
Якщо проаналізувати варіацію ціни на земельні ділянки паї з точки зору впливу на неї факторів, то можна дійти наступних висновків:
- Найбільший вплив на ціноутворення має географічне розташування ділянки. Область зумовлює варіацію ціни на 22.35%. Найвищі ціни спостерігаються в Івано-Франківській, Вінницькій, Рівненській та Черкаській областях. Найнижчі ціни – у Сумській (1136 USD/га), Херсонській (1472 USD/га) та Донецькій (1495 USD/га) областях, що передусім пояснюється впливом фактору війни. Окремо слід досілдити причини низької ціни в Львівській області.
- Наявність комунікацій та особливості ландшафту мають помірний вплив (6.21% та 6.07% відповідно). Цінними є ділянки з комплексом комунікацій (електрика, газ, асфальтована дорога), що свідчить про потенційну готовність до зміни цільового призначення цих земельних ділянок з сільськогосподарського до несільськогосподарського під забудову.
- Інфраструктура поблизу ділянки пояснює 4.85% варіації цін.
- Відстань до міста (1.66%) та площа ділянки (0.83%) мають найменший вплив на ціну. Спостерігається слабка негативна кореляція (-0.09) між розміром ділянки та ціною за гектар. Вплив фактора відстані до найближчого міста теж є відносно невеликим, але загальна тенденція показує зниження ціни із збільшенням відстані.
Таким чином, можна стверджувати, що ціна на землю для товарного сільськогосподарського виробництва, представлена в оголошеннях на продаж ділянок: 1) як мінімум вдвічі вища за ті ціни, які реєструються при укладанні угод в реєстрах Мінюсту; 2) залежить здебільшого від географічного розташування земельної ділянки, що враховує якісні характеристики земель (родючість, конфігурацію, поточний характер використання), а також умови воєнного стану (безпечність господарювання, доступність, наявність ресурсів, включаючи трудові, виробничі, природні тощо); 3) враховує намагання власників в той чи інший спосіб змінити цільове призначення ділянки для її майбутньої забудови.
2. Оголошення щодо продажу несільськогосподарських земельних ділянок
Після очистки даних за березень 2025 року отримано 34 305 оголошень, які стосуються продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення, переважно під житлову і нежитлову забудову. Медіанна ціна несільськогосподарських ділянок в цілому по Україні становить 550 дол. США/сотку. Медіанна площа таких ділянок становить 15 соток (або 0,15 га).
Таблиця 2 – Медіанна ціна та медіанна площа земельних ділянок несільськогосподарського призначення в оголошеннях olx.ua у березні 2025 року.
| № п/п | Область | Кількість оголошень | Медіанна ціна, дол. США/сотку | Медіанна площа ділянки, соток |
| 1 | АР Крим | 0 | Х | Х |
| 2 | Вінницька | 1,842 | 600.0 | 16 |
| 3 | Волинська | 1,968 | 486.3 | 16 |
| 4 | Дніпропетровська | 2,062 | 555.6 | 14 |
| 5 | Донецька | 57 | 58.0 | 21 |
| 6 | Житомирська | 1,818 | 500.0 | 15 |
| 7 | Закарпатська | 2,019 | 688.2 | 17 |
| 8 | Запорізька | 624 | 422.5 | 12 |
| 9 | Івано-Франківська | 2,160 | 653.6 | 18 |
| 10 | Київська | 3,206 | 842.8 | 15 |
| 11 | Кіровоградська | 853 | 400.0 | 12 |
| 12 | Луганська | 0 | Х | Х |
| 13 | Львівська | 2,181 | 800.0 | 15 |
| 14 | Миколаївська | 726 | 377.5 | 12 |
| 15 | Одеська | 1,843 | 700.0 | 13 |
| 16 | Полтавська | 2,003 | 400.0 | 15 |
| 17 | Рівненська | 1,954 | 530.6 | 15 |
| 18 | Сумська | 521 | 300.0 | 12 |
| 19 | Тернопільська | 964 | 625.0 | 15 |
| 20 | Харківська | 1,332 | 433.3 | 15 |
| 21 | Херсонська | 34 | 574.3 | 11 |
| 22 | Хмельницька | 1,889 | 500.0 | 15 |
| 23 | Черкаська | 1,835 | 455.5 | 15 |
| 24 | Чернівецька | 1,358 | 700.0 | 17 |
| 25 | Чернігівська | 1,056 | 334.5 | 12 |
| Україна | 34,305 | 550.0 | 15 |
Медіанна ціна земельних ділянок несільськогосподарського призначення за регіонами України в оголошеннях olx.ua у березні 2025 року, дол. США/сотку
Залежність середньої ціни ділянки від відстані до міста
- Чітка тенденція зниження ціни при збільшенні відстані від міста до 100 км.
- Найбільше падіння ціни спостерігається на відстані від 5 до 15 км (з 89 423 до 59 713 USD/га), що свідчить про високу цінність близькості до міста.
- Стабілізація цін відбувається приблизно на відстані 30-40 км від міста (близько 47 000-51 000 USD/га).
- Різке зростання ціни на відстані 150 км ймовірно є аномалією, тобто є статистичним викидом через малу кількість даних та потенційно інші фактори, що впливають на вартість цих ділянок .
Відстань до міста є важливим, але не єдиним фактором формування ціни земельних ділянок. На більших відстанях, ймовірно, більший вплив мають інші фактори: наявність інфраструктури, комунікацій, ландшафт, розташування або спеціальне призначення ділянок.
Вплив інфраструктури поблизу (до 500 метрів) на ціну ділянки
- Наявність об’єктів культурної інфраструктури (кінотеатри, театри) підвищує вартість ділянки на 76% порівняно з ділянками без інфраструктури.
- Розташування поблизу торговельних центрів збільшує ціну на 50%, банків – на 41%, метро – на 36%, бюветів – на 35%, ресторанів і кафе – на 33%.
- Ділянки з 10+ об’єктами інфраструктури коштують в середньому на 32% дорожче, ніж ділянки без інфраструктури.
- Спостерігається стабільне зростання ціни з кожним додатковим кластером об’єктів інфраструктури.
Розвинена інфраструктура поблизу є важливим фактором формування вартості земельних ділянок, особливо наявність об’єктів культури, торгівлі та фінансових послуг.
Вплив комунікацій на ціну ділянки
- Наявність центральної каналізації підвищує вартість ділянки на 76% порівняно з ділянками без комунікацій.
- Вплив різних типів комунікацій на ціну ділянки (порівняно з відсутністю комунікацій):
- септик: +67%;
- вивіз відходів: +44%;
- центральний водопровід: +39%;
- газ: +35%;
- асфальтована дорога: +33%;
- електрика: +26%;
- скважина: +21%.
- Кожна додаткова комунікація підвищує ціну, особливо помітно зростання при 4+ типах комунікацій.
- Ділянки з 6+ комунікаціями коштують майже вдвічі дорожче, ніж ділянки без комунікацій.
- Цікаво, що ділянки з 1 комунікацією дешевші за ділянки без комунікацій – можливо, це віддалені ділянки, де є тільки електрика.
Наявність інженерних комунікацій є критичним фактором формування вартості земельної ділянки, особливо наявність централізованих систем каналізації та водопостачання. Інвестиції у підведення комунікацій суттєво підвищують ринкову вартість земельної ділянки.
Вплив ландшафту на ціну ділянки
- Ділянки з видом на море мають найвищу середню вартість – 146 598 USD/га, що на 63% вище, ніж ділянки без ландшафтних особливостей. Це найдорожчий тип ландшафту серед усіх досліджених.
- Розташування поблизу парків (+28%) та островів (+25%) також суттєво підвищує вартість ділянки.
- Цікаво, що ділянки з 1-3 ландшафтними особливостями в середньому дешевші, ніж ділянки без вказаних особливостей.
- Значне зростання ціни спостерігається при наявності 4 і більше ландшафтних особливостей.
Аналіз показує, що вплив ландшафту на вартість земельної ділянки не завжди прямолінійний. Хоча наявність моря, парків і островів значно підвищує вартість, інші природні особливості мають менший вплив. Значна кількість різних ландшафтних особливостей (від 4 і більше) разом створює помітну додаткову цінність.
Вплив наявності будівель на ціну ділянки
- Наявність огорожі підвищує вартість ділянки на 10% порівняно з ділянками без будівель.
- Наявність фундаменту збільшує ціну на 9%.
- Ділянки з погребом/льохом мають найнижчу середню вартість — на 23% нижче за ділянки без будівель.
- Загалом, наявність будівель не має значного позитивного впливу на ціну ділянки.
Наявність будівель може як збільшувати, так і зменшувати вартість ділянки, залежно від їх типу. Найбільшу цінність мають огорожі та фундаменти, що можуть свідчити про підготовленість ділянки до будівництва. Водночас прості господарські будівлі (погреби, сараї) часто є ознакою старих сільських ділянок і негативно впливають на ціну.
Таким чином, проведений аналіз не претендує на точність та об`єктивність, проте після удосконалення підходів до збору і обробки даних, включаючи врахування відомостей інших джерел, може слугувати певним орієнтиром для виявлення тенденцій та закономірностей на земельному ринку.
Залишити відповідь